Stambyte

Bakgrund

På extrastämman röstades förslaget igenom om att genomföra ett stambyte under 2026–2027. Alla fastighetsägare måste vid något tillfälle ta beslut om ett stambyte. Då våra stammar för vatten och avlopp är 50 år gamla i port 28: a och 60 år i port 22–26 har de nu nått sin tekniska livslängd och vi har under de senaste åren drabbats av kostsamma skador i lägenheter pga. läckage från både avlopps- och tappvattenrör.

Styrelsen ansvarar enlig lag för att fastigheten underhålls på ett långsiktigt och ekonomiskt sätt. De värden som finns i fastigheten riskerar att snabbt urholkas när det uppkommer vattenskador i ett åldrat rörsystem. Vem vill köpa en lägenhet där stammarna är uttjänta och försäkringsbolag inte längre vill försäkra? För att inte tala om de problem lägenhetsinnehavare får vid vattenskador. Relining var inte en framkomlig väg eftersom det bara kan göras på avloppsrör och inte på vattenrör. Dessutom är det en omdiskuterad lösning som endast ger andrum under ett begränsat antal år.  

Ett stambyte är den största underhållsåtgärd som en bostadsrättsförening ställs inför såväl ekonomiskt som arbetsmässigt och innebär omfattande ingrepp i medlemmarnas (och hyresgästernas) lägenheter och liv under tiden arbetena pågår. 

Kostnader och finansiering

Exakt vad projektkostnaden blir vet vi inte förrän efter gjord upphandling men Danixos (Vår upphandlade projektledning) bedömning är att 50 mkr är ett max tak. 

Upp till ca 10% av finansieringen kan ske med sparade medel. Resterande ca 90% måste finansieras via banklån. En grov uppskattning i dagsläget är att föreningen efter färdigt stambyte har lån på mellan 40 och 45 miljoner kronor. Med en antagen ränta om 3% blir då räntekostnad mellan 1,2 och 1,35 miljoner kronor per år. Förening har i dag inga lån och belåningsgraden per kvadratmeter efter stambytet beräknas till mellan ca 5 300 och 5 900 kr.  

Under stambytesperioden 2026–2027 uppskattas årsavgiften behöva justeras med ca 10% per år. En mer exakt beräkning kommer att göras när vi upphandlat entreprenör och förhandlat ränta på lån.  Individuell mätning av varmvatten kommer införas enligt lagkrav. 

Hur går ett stambyte till

Vid ett stambyte byts fastighetens alla avlopps- och vattenrör inkl. cirkulationsrör, tätskikt med avrinning byggs i ledningsschakten vid varje badrum och brandskyddet i ledningsschakten uppgraderas till dagens regelverk mm. Normalt sett innebär ett stambyte att alla badrum måste renoveras eftersom tätskikten där oftast inte går att rädda. I de fall det finns nyrenoverade badrum (max 3 år gamla och med våtrumscertifikat) ska en grundlig undersökning göras för att avgöra om det är möjligt att ansluta nya avlopps- och vattenrör direkt till badrummen utan att det finns kvar gamla rör emellan och utan att man tvingas riva badrummens tätskikt för att komma åt. Om detta inte går måste badrummet tyvärr rivas. Detsamma gäller för gästtoaletter. Stammarna för vatten och avlopp står inte lika för alla lägenheter vilket gör att möjligheterna att komma åt badrum utan att bryta tätskikt varierar i fastigheten. Kök påverkas normalt mindre vid ett stambyte då tätskikt normalt saknas men även där byts avlopps- och vattenrör, vilket kommer innebära viss demontering. Med dagens teknik och materialval bedöms stammarna efter byte kunna minst hålla 50 år.

Standardbadrum

Styrelsen förslag till beslut innebär att lägenheterna på föreningens bekostnad får ett nytt badrum av god standard inkluderande kakel/klinker, komfortvärme i golv, tak med spotlights, handukstork, toastol, kommod med handfat och blandare, spegelskåp, förberedelse för tvättmaskin samt torktumlare, golvbrunn, duschväggar eller badkar, dusch eller badkarsblandare samt handdukskrokar – allt av god kvalitet. Olika varianter av storlek och färgsättning avseende kakel/klinkers mm finns att välja mellan inom ramen för standardbadrummet.
Lilla WC – klinker inklusive sockel, målad vägg, toastol, handfat med blandare samt kakel som stänkskydd (Frimärke), väggspegel samt belysning. 

Kök – ny blandare

Det kommer finnas möjligheter till egna tillval av ytskikt och inredning. I princip kan man utforma badrummet som man önskar, med undantag från tekniska lösningar, men föreningen tar endast kostnaden för standardbadrummet. Har man ett alldeles nytt badrum kan man återanvända mycket utom kakel/klinker. Materialkostnaden för de inventarier som ingår i standardbadrummet, men som man väljer att inte nyttja för att i stället återanvända sina befintliga inventarier, kan exempelvis läggas på extra tillval. Byggföretaget måste dock alltid godkänna det man vill ta med sig för att kunna lämna garantier på stambytet. 

Hur lång tid tar stambytet – kan man bo kvar?

Stambyte genomförs normalt etappvis per stam där varje etapp tar cirka 8–10 veckor från rivning till färdigställande. Under de första 2 veckorna rivs badrum/stammar och då är det mycket dammigt och bullrigt. Vatten och avlopp är avstängt under merparten av byggtiden. Vatten och vask kommer dock finnas på varje våningsplan. Toalett och duschar ställs upp i källaren. Lägenheterna förses med plastslussar förbi arbetsområdet och golv/väggar täcks noga in från ytterdörr till badrum/kök för undvikande av damm, smuts och skador. Även gemensamma ytor som entréer, korridorer och hissar täcks in och skyddas.

Föreningen har ingen skyldighet att bekosta alternativt boende under stambytet. Så kallat kvarboende är det vanliga vid stambyte enligt våra konsulters erfarenhet.